先日、明治時代に設定された抵当権を抹消する機会がありましたので、その手続きについてまとめてみます。
休眠抵当権
明治～昭和初期などの古い時代に設定され、すでに取引が終了しているにもかかわらず、登記簿上に残っている抵当権を「休眠抵当権」と呼びます。
不動産を売却するときや、銀行から不動産を担保に融資を受けるときには、こうした抵当権を抹消しておく必要がありますが、このような古い抵当権は、いざ抹消しようとしても簡単には手続きができません。
なぜなら、抵当権の抹消登記は、不動産の所有者と抵当権者が共同して申請するのが原則ですが、古い時代の抵当権の場合、抵当権者がすでに亡くなっていたり、行方不明になっていたりすることも珍しくなく、まず「誰が抹消登記の手続きをすべきなのか」を調査するところから始めなければならないからです。
休眠抵当権を抹消する方法
休眠抵当権を抹消する方法はいくつかありますが、大きく分けると、不動産登記法上の特例を利用できる場合と、利用できない場合に分かれます。
特例を利用できる場合は、ある程度抹消登記までの道筋を立てやすく費用も予測しやすいです。
一方、特例を利用できない場合は、抵当権者の相続人全員を調査した上で相続人に登記手続きへの協力を依頼したり、場合によっては訴訟を提起したりする必要があり、手続きにかかる時間や費用を事前に予測することが難しくなります。
なお、当時の抵当権や弁済に関する書類が残っている場合に利用できる手続きもありますが、100年近く前の書類が現在まで残っているケースは稀ですので、説明を割愛します。
特例を利用できる場合
特例を利用できる場合とは、個人の抵当権者が生死不明の場合や、法人の抵当権者について一定の要件を満たす場合などです。
特例を利用できるかどうかは、登記簿の調査だけでなく抵当権者の所在や戸籍などを調査した上で判断することになります。
特例が利用できる場合、抵当権者が個人か法人かで手続きが変わります。
個人の抵当権者の場合には、登記簿に記載されている債権額等を供託する必要があるため、債権額が大きい場合には費用が高額になることもあります。
特例を利用できない場合
特例を利用できない場合とは、抵当権者やその相続人（承継者）の所在が追えるということでもあります。
その場合は、まず抵当権者や相続人を特定し、登記手続きに協力してもらえるよう依頼したり、訴訟を提起したりして抹消手続きを進めます。
個人の抵当権者の場合、相続人を調査すると対象者が数十人に及ぶこともあり、その中に行方不明の方や認知症等で法律行為をすることが難しい方が含まれていることもあります。
そのため、ケースによっては手続きに年単位の時間がかかり、費用も100万円を超えることがあります。
休眠抵当権はどこに相談したらいいか
休眠抵当権については、まず不動産登記法上の特例を利用できるかどうかを判断することが重要です。
そのため、最初の相談先としては、司法書士が適していると思います。
抵当権者の所在や古い登記簿など現地での調査が必要なため、不動産の所在地の近くの司法書士に相談することをおすすめします。
抵当権者が法人の場合には、令和3年の法改正によって利用できる特例の範囲が広がり、以前より手続きが緩和されています。
「古い抵当権が登記簿に残っているけれど、どうすればいいのかわからない」という方は、一度、お近くの司法書士にご相談ください。
